Dans le cadre de l’achat ou de la vente d’une maison ou d’un appartement, la réalisation d’un diagnostic immobilier est une étape indispensable.
DEFINITION DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER
À l’occasion de la location d’un bien ou de sa mise en vente, l’établissement d’un diagnostic immobilier devient nécessaire. Les diagnostics sont réalisés directement sous le contrôle d’un technicien certifié se basant sur différents critères préétablis :
- Le risque d’exposition au plomb.
- L’absence ou la présence d’amiante.
- La performance énergétique du logement connu sous le nom de DPE.
- Un diagnostic de l’installation électrique si cette dernière date de plus de 15 ans.
- Un diagnostic de l’installation au gaz si cette dernière date de plus de 15 ans.
- L’état des risques naturels et technologiques.
Les diagnostics précédents sont obligatoires, mais ils doivent être complétés par d’autres éléments dans le cadre d’une vente :
- La présence ou non de termites.
- Pour les maisons individuelles, l’état de l’installation d’assainissement non collectif.
- Par ailleurs, un autre critère est entré en vigueur depuis le 1er juin 2020. Il s’agit de l’évaluation du bruit concernant les bâtiments se situant dans les zones de bruit aux environs des aérodromes.
LES ELEMENTS A PRENDRE EN CONSIDERATION DANS UN DIAGNOSTIC IMMOBILIER
Afin de monter un dossier technique de vente, la tarification pour la réalisation de l’ensemble des diagnostics avoisine les 400 €. Pourtant, une vigilance de la part du vendeur est nécessaire face à l’indélicatesse de certains professionnels du secteur.
C’est souvent le cas avec le DPE, car le technicien ne prend pas en considération l’épaisseur réelle des murs. De plus, il peut y avoir une certaine confusion entre la surface chauffée et la maîtrise approximative du logiciel de calcul. Face à ces incohérences, les répercussions sont parfois lourdes de conséquences.
Pour la réalisation d’un DPE, il est obligatoire de s’adresser à un technicien certifié. Mais cela ne signifie pas pour autant que ce dernier est suffisamment expérimenté pour poser un diagnostic sans contestation. UFC Que Choisir a même constaté des écarts de 100 % concernant les évaluations de consommation énergétique.
C’est également le cas concernant la surface carrez. De nombreux techniciens réalisent des métrages qui ne sont pas réalistes, souvent par incompétence. Même constat avec la réalisation des diagnostics parasitaires. Il n’est pas rare d’observer un technicien finir le diagnostic alors qu’il n’a pas visité l’intégralité du logement.
En revanche, les diagnostics électricité ou gaz sont souvent fiables, car ils se basent directement sur les factures émises par les fournisseurs.
LES ERREURS DE DIAGNOSTIC LES PLUS FREQUENTES
- Concernant le diagnostic amiante, il est obligatoire pour les logements construits avant juillet 1997. L’erreur la plus fréquente repose sur l’absence de sondages en dessous des papiers peints. La Cour de cassation a d’ailleurs statué sur ce sujet en admettant que le diagnostiqueur ne peut se contenter d’un simple constat visuel.
- Pour le diagnostic assainissement, il est fréquent que le technicien oublie de contrôler certaines canalisations susceptibles de se boucher.
- Sur le diagnostic électricité, il doit être réalisé pour un logement dont l’installation date de plus de 15 ans. Dans ce cas, le technicien oublie d’indiquer la présence de fils dénudés ou tout simplement de circuit de terre incomplet. Pourtant, même si ces défauts sont signalés, le vendeur n’a pas l’obligation de réaliser les travaux.
- Même constat au niveau du diagnostic gaz, impliquant des logements avec une installation datant de plus de 15 ans. Il est fréquent pour le diagnostiqueur d’oublier de mentionner la présence d’une pièce défectueuse sur la chaudière. Néanmoins, le diagnostic gaz fait incontestablement partie des points de contrôle les plus fiables.
- Pour le DPE, le technicien utilise un logiciel de calcul impliquant souvent des consommations mal maîtrisées. C’est pourquoi le taux d’erreur reste le plus élevé sur ce diagnostic.
- Le diagnostic plomb est également soumis à des erreurs fréquentes liées à un grattage superficiel. Les anciennes peintures sont souvent recouvertes d’un nouveau revêtement neuf, ce qui ne signifie pas pour autant que la peinture au plomb n’existe pas.
- Concernant le diagnostic des risques naturels miniers et technologiques, ces documents peuvent être directement récupérés auprès de la préfecture ou de la mairie. L’omission principale repose sur le caractère inondable du terrain. Pourtant, cette donnée est essentielle et pourrait aboutir à l’annulation de la vente en cas d’information contestable.
- La superficie carrez comptabilise l’intégralité des pièces de l’habitation, mais il existe certaines exceptions et c’est pour cela qu’une marge d’erreur de 5 % est ainsi tolérée.
- Enfin, le diagnostic termites est souvent contesté, car le technicien oublie de prendre en considération une pièce ou une dépendance. Du fait de sa durée de validité relativement courte ( 6 mois ), il est conseillé de réaliser ce diagnostic juste avant la mise en vente du bien immobilier.
Les risques d’un diagnostic immobilier erroné
En cas de DPE inexacte, il est impossible que le vendeur soit traîné en justice. En effet, c’est un document qui est fourni uniquement à titre informatif. Néanmoins, l’erreur reste préjudiciable, notamment si elle concerne une meilleure performance énergétique. Le passage de la lettre D à E peut impliquer une décote de plusieurs milliers d’euros. Concernant les autres diagnostics, le risque juridique reste réel.
Le certificat carrez bénéficie d’une marge d’erreur de 5 %. L’acquéreur dispose d’un an à compter de la signature de l’acte de vente pour se retourner contre le vendeur. Son attention sera de réclamer une diminution de prix, directement proportionnelle par rapport à l’erreur.
La justice demeure intraitable à l’égard des diagnostiqueurs, se contentant d’enchaîner les rendez-vous, sans vérifier la véracité des informations. Dernièrement, un technicien s’est vu condamner par la Cour de cassation pour la non-détection de l’amiante, car ce dernier s’est contenté d’un contrôle visuel.
