La surface d’un bien immobilier est un élément essentiel en cas de vente ou d’achat. Ce constat est une évidence, car le prix global de la transaction reste déterminé par rapport au prix du mètre carré. Dans le cadre de l’acquisition d’une maison individuelle, on ne peut que faire confiance aux mentions directement présentes dans le contrat et au vendeur, mais il est également possible de contacter un professionnel pour s’assurer des mesures.
Néanmoins, ne confondez pas 2 mesures distinctes définies par la surface habitable, c’est-à-dire la loi Boutin et la superficie de la loi carrez applicable uniquement en copropriété.
QUELLES SONT LES DIFFERENCES ENTRE LA SUPERFICIE HABITABLE ET LA SUPERFICIE LOI CARREZ ?
La loi carrez s’applique sur l’ensemble des biens immobiliers en copropriété. Elle concerne aussi bien les locaux commerciaux, les locaux professionnels, les appartements ou les maisons. La mesure sera directement mentionnée dans l’acte de vente. A contrario, la superficie habitable est systématiquement calculée et sera mentionnée dans un bail.
LES POINTS COMMUNS ENTRE LA LOI BOUTIN ET LA LOI CARREZ
Parmi les points communs entre les deux mesures, sachez qu’elles ne prennent pas en considération certaine surfaces dans le cadre d’un bien occupé. Il s’agit :
- Des murs.
- Des gaines.
- Des cages d’escalier.
- Des marches.
- Des cloisons.
- Des embrasures de fenêtres.
- Des embrasures de portes.
- Et n’importe quelle hauteur inférieure à 180 cm.
Bien que la notion de « habitable » reste compréhensible par tous, cela ne signifie pas pour autant que l’intégralité des mètres carrés d’une propriété est prise en considération. L’article R*111-2 du code de la construction et de l’habitation précise que la surface habitable d’un bien immobilier se définit à partir de la surface de plancher construite, après déduction des espaces occupés par les canalisations éventuelles, les gaines, les cloisons, les murs, les embrasures, les escaliers etc.
LES DIFFERENCES ENTRE LA LOI BOUTIN ET LA LOI CARREZ
Concernant la loi carrez, elle prend en compte certaines superficies directement exclues par la loi Boutin :
- Les locaux communs.
- Les remises comme les garages.
- Les sous-sols tels que les caves.
- Les séchoirs extérieurs au logement.
- Les combles non aménagés.
- Les balcons, les loggias, les vérandas, les terrasses et de manière globale les volumes vitrés.
LES OBLIGATIONS CONCERNANT LA MESURE LOI CARREZ
L’application de la loi carrez est une obligation pour n’importe quelle vente immobilière dans le cadre d’un bien qui se situe dans un immeuble en copropriété. Néanmoins, le bien immobilier en vente doit au minimum disposer d’une hauteur de 1,80 m et d’une superficie de 8 m².
L’application de la loi carrez s’applique sur l’intégralité des ventes en copropriété de type commercial ou résidentiel. Néanmoins, la mesure n’est pas applicable sur les biens vendus en achat sur plan ( VEFA ) ainsi qu’aux maisons individuelles, car ils appartiennent à une autre législation.
COMMENT S’ASSURER DE LA BONNE SURFACE D’UN BIEN IMMOBILIER ?
Dans le cadre d’une vente immobilière, il est nécessaire de faire appel à un professionnel pour la mesure de la surface privative. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation, il est impératif d’avoir une mesure exacte et réelle. Si la superficie loi carrez présente dans l’acte de vente s’avère supérieure de plus de 5 % par rapport à la superficie réelle, l’acquéreur dispose d’un an pour demander le remboursement de la différence.
Ces mêmes précautions doivent également être prises dans le cadre de la location d’un bien immobilier. En cas d’erreur sur le contrat de location, le locataire a la possibilité de demander une diminution du loyer.
Par contre, il n’existe pas de sanction en cas d’erreur sur la loi Boutin, ni aucun justificatif à transmettre au locataire.
LES DISPOSITIONS A PRENDRE EN CAS D’ERREUR DE MESURAGE DE LA LOI CARREZ
Les propriétaires disposent d’une marge d’erreur qui n’excède pas 5 %. En cas d’inexactitude des mesures avancées par le vendeur et les mesures réelles, l’acquéreur dispose d’un an pour se retourner contre le vendeur à compter de la signature de l’acte de vente.
Une diminution du prix de vente est alors possible et reste proportionnelle par rapport à la surface manquante. En fonction du nouveau calcul du prix de vente, les frais de notaire seront également réajustés.
Si la résolution du litige à l’amiable n’est alors pas possible, une procédure judiciaire doit être engagée auprès du vendeur. Elle concerne aussi bien une erreur de calcul de surface pour une maison individuelle que pour un bien en copropriété.
SURFACE HABITABLE ET SURFACE UTILE
Il existe certaines différences entre la surface habitable et la surface utile. Cette dernière est toujours au minimum égale à la surface habitable, à laquelle s’ajoutent 50 % des surfaces des annexes. Selon l’article D. 331-10 du code de la construction et de l’habitation, une nuance existe concernant la surface utile par rapport à la surface habitable par l’habilité d’être plus précise sur les prestations prenant en considération des surfaces annexes comme les caves ou les dépendances.
LE MESURAGE D’UN BIEN IMMOBILIER DANS LE CADRE D’UNE LOCATION
Le propriétaire bailleur doit obligatoirement indiquer la surface habitable du bien en location. Il s’agit d’un dispositif légal depuis 2009 et la loi concerne un logement meublé ou non meublé dans le cadre d’une résidence principale. Cependant, la loi carrez ne s’applique pas, car l’on parle ici de surface habitable et non de surface privative. Le mesurage est donc régi par la loi Boutin.
Alors que ce soit pour la location d’un bien immobilier ou pour une vente, il est impératif de ne pas prendre le moindre risque au vu de l’enjeu majeur. La solution consiste à s’orienter vers un professionnel afin que celui-ci réalise l’intégralité des mesures. Ces précautions sont primordiales pour éviter toutes situations embarrassantes et d’éventuels litiges.
